Comparativa
El pelotazo, en una tabla.
Resumen ejecutivo
Qué es la MP25 y por qué la asociación la cuestiona
La Modificación Puntual 25 (MP25) altera el PGOU de 2013 sobre el solar de Calle Quijote 12, justo detrás de las casas históricas de Calle San José.
El Ayuntamiento la presenta como una «ampliación de zona verde para proteger dos pinos». A juicio de la asociación, su efecto real es habilitar una cuarta planta (ático) que el plan vigente no contempla, con una estimación vecinal de más de 2.200 m² de techo adicional, en favor de la mercantil propietaria del solar.
Se tramita como «evaluación ambiental simplificada» en 60 días, mientras la peatonalización prometida en 2013 lleva 13 años sin ejecutarse. La asociación identifica tres cambios sustanciales sobre los que reclama mayor debate público: cesión de 571 m², requalificación del NUH y un ático que entiende contradictorio con la MP21 aprobada 4 meses antes.
Lo que cabe vs lo que se construye
PGOU 2013 · Plan vigente
PB+2 · 3 plantas · respeta la trama histórica del s. XVII
MP25 · Lo que se quiere construir
PB+2+Ático · 4 plantas · muro ciego de 15 m sobre el casco antiguo
Las cifras del cambio urbanístico
+2.200 m²
Áticos no previstos en el PGOU vigente
60 días
Tramitación exprés de la MP25
13 años
Peatonalización pendiente desde 2013
571 m²
Cesión de zona verde como contrapartida
4 meses
Entre la MP21 (que prohibía áticos) y la MP25 (que los concede)
1 planta
Altura extra concedida sobre el plan vigente
Comparativa punto por punto
Altura edificada
PB+2 · planta baja + 2 alturas (3 plantas). Trama histórica del s. XVII respetada.
PB+2+Ático · planta baja + 2 alturas + ático (4 plantas). Muro ciego de 15 m.
Edificabilidad
Volumen ajustado al entorno protegido del Núcleo Histórico.
+2.200 m² de techo adicional vía áticos no previstos.
Luz y ventilación
Patios de San José con luz natural y ventilación cruzada.
Efecto pantalla. Patios en sombra permanente y sin aire.
Acequia (s. XVI)
Hijuela de Mingot bajo el solar, protegida.
Cimentaciones sin control arqueológico previo.
Áticos
No contemplados en la ordenación vigente del entorno.
+2.200 m² de áticos no previstos, contradiciendo la MP21.
Coherencia normativa
MP21 (mayo 2024) prohibió expresamente áticos en el entorno.
MP25 (sept. 2024) los concede a un único promotor 4 meses después.
Procedimiento
Modificación estructural del PGOU exige evaluación ambiental ordinaria.
Tramitada como «simplificada» (art. 53 TRLOTUP); la asociación cuestiona si era el cauce adecuado.
Trato desigual a vecinos y promotor
A los vecinos del casco antiguo se nos obliga a mantener y restaurar las fachadas bajo amenaza de sanción, mientras el propio Ayuntamiento las maltrata permitiendo el paso constante de autobuses y camiones cuyas vibraciones las agrietan y deterioran.
A juicio de la asociación, al promotor se le adapta el planeamiento de forma singular, eximiéndole de hecho de cargas equiparables a las que sí soporta el vecindario.
Velocidad administrativa
Peatonalización aprobada en 2013, pendiente 13 años.
MP25 tramitada en 60 días con audiencia pública mínima.
Beneficiario
Vecinos, comercio local, casco antiguo, patrimonio.
Según la asociación, la mercantil propietaria del solar resultaría la principal beneficiada.
Cesión
No procede sin actuación urbanística que la justifique.
571 m² de zona verde presentados como mejora; la asociación cuestiona su proporcionalidad respecto al aprovechamiento concedido.
Patrimonio (NUH)
Perímetro del Núcleo Histórico fijado y protegido (BRL).
La asociación entiende que se redelimita el perímetro de modo que el solar queda fuera.
Marco normativo aplicable
PGOU 2013
Plan General vigente. Determina PB+2 en el entorno y ordena la peatonalización del Núcleo Histórico (Ficha NUH).
MP21 / 2024
Modificación Puntual 21 que reafirma la prohibición de áticos en el ámbito. Aprobada 4 meses antes que la MP25.
Art. 21 TRLOTUP
La altura y el perímetro del NUH son determinaciones de ordenación estructural; modificarlas requiere procedimiento ordinario.
Art. 33 TRLOTUP
Obliga a la Administración a ejecutar las determinaciones de sus propios planes (peatonalización pendiente).
Art. 53 TRLOTUP
Vía simplificada usada indebidamente: las modificaciones sustanciales no caben por este cauce.
Art. 109.2 LPACAP
La corrección de errores materiales no permite modificar determinaciones normativas (jurisprudencia STS 3ª, 15/06/2015).
Art. 6.4 Código Civil
Fraude de ley: usar una norma de cobertura para un resultado prohibido. Determinante de nulidad radical (art. 47.1.e LPACAP).
Art. 36 CE
Deber de conservación del patrimonio histórico, vulnerado por la inactividad municipal.
«El balance no es ideológico. Es aritmético. La MP25 entrega más a un actor privado del que pide al conjunto del barrio.»